编者按：本文来自微信公众号“IPO早知道”（ID：ipozaozhidao），作者 Uncle C，。
据IPO早知道消息，长租公寓服务商“青客公寓”于美东时间10月7日正式向美国证券交易委员会递交了F-1招股文件，欲以发行ADS（美国存托股票）的形式募资至多为1亿美元。
这也意味着，相比于之前同样被传出赴美上市计划的蛋壳公寓和自如，青客公寓更早一步正式递交了招股说明书，也或将成为长租公寓海外上市第一股。
青客公寓预计将以“QK“为交易代码登陆纳斯达克，摩根士丹利和中金公司将共同担任本次IPO的承销商。
招股书显示，青客公寓的商业模式与其他长租公寓并无明显差别，即从房东处租赁房屋，并通过将较为简陋的房间改造成带有家具的标准化房间，出租给有租房需求的客户。
除了通过收租获得收入，青客公寓还在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。
截至2019年6月30日止9个月，青客公寓还与11家金融机构达成了合作，在为租户提供分期贷款业务的同时，亦能使用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。
截至2012年12月31日，即青客公寓成立运营的第一年，其可供出租的房间数为940间，且全部位于上海；截至2018年12月31日，青客公寓运营覆盖6座城市的共计91234间房间，复合年增长率为114.4%。
根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；招股书还援引灼识咨询的数据称，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，其实则为行业第一位。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。
值得注意的是，青客公寓还引用灼识咨询的数据表示无论是其与房东之间签约的合同期限还是租户的租赁时间均为国内主流长租公寓运营商之最。其中，青客公寓与房东之间的合同平均期限为63.3个月，前三年租赁费用固定，剩余时间则每年增加约5%（不计复利）。
截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。
财务数据显示，青客公寓2017年和2018年的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA为负6420万元和负2.21亿元人民币。
截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元。略高于2018年同期的3.24亿元。
从收入结构来看，租赁收入分别占2017年和2018年的97.35%和89.55%；而截至2019年6月30日止9个月，租赁收入在总营收的占比为88.29%，换言之，增值服务的占比已接近12%，增值服务即包括前文描述的宽带网络、公共事务、青客优选以及房东或租户的赔偿金。
运营数据方面，截至2019年6月30日，青客公寓共运营96854间房间，同比增加超过30%；其中已出租93331间，可供出租3523间，入住率同样高于2018年同期。
此外，由于青客公寓倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓。因此在客单价上，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。
当前的股东结构中，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有30.3%的股份，凯欣资本及其关联实体总共持有28.1%的股份，为最大机构投资人。此外，纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。
值得注意的是，达晨创投作为青客公寓的过往投资方，招股书披露其并未持有超过5%的股份，不过达晨创投总裁肖冰依旧隶属于公司的董事之列。同时，云集CFO陈晨和前上海交通大学安泰经济与管理学院周林自F-1文件生效起也将担任公司的独立董事。
青客公寓在招股书中表示，此次IPO募资到的资金一是将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。
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