存货变现率告诉你房企为何“全员卖房”:中梁、碧桂园、中南、新城销售压力最小

编者按:本文来自微信公众号 和讯房产(ID:hexunhouse),作者:苗雪艳,。

下半年以来,房企“全员卖房”抢客、降价促销的消息不绝于耳。一份份被曝光的“金九银十”营销表中,“高周转、去库存、保回款”成为主题词。
这一做法背后的逻辑是,在外部融资收紧、竞争激烈的大环境下,房企只能更多的依靠内部的提高去化、加快回款,保证现金流的持续稳定。
那么,上半年,哪些房企产品卖得最好、回款最快,且对贷款依赖最小呢?
和讯房产独家发布的《2019上半年房企存货变现率榜单》(以下简称“榜单”),根据公式【存货变现率=截止上半年预收款/截止上半年存货】计算得出存货变现率的比值,大致可以看出各家房企上半年存货的变现情况。
需要说明的是,存货变现率越高,说明房企上半年产品销售越好、回款越快,且对贷款依赖越小。而与之相对的则是存货变现风险,指由于产品市场变动而导致产品销售受阻的可能。
《榜单》显示,存货变现率前十强分别是:中梁控股、碧桂园、中南置地、新城控股、建业地产、德信地产、滨江集团、万科地产、电建地产和保利发展。这些企业的销售压力最小。其中,“榜首”中梁存货变现率高达95.2%,成为唯一一家超过90%以上的房企;碧桂园、中南置地、新城控股、建业比值在80%左右。前十中,中梁控股、德信地产是今年刚上市的两家房企。从运营效率来说,这些房企的净资产收益率也有望位居行业前列。而在和讯房产发布的《2019上半年房企净资产收益率榜单》中,中梁就以31%的净资产收益率排在第一。
从整个榜单排名看,并非大房企存货变现率就高,也并非中小房企存货变现率就不高,因为各梯队企业排名分化还是非常明显。存货变现力最终还是取决于各家产品的售卖程度、回款情况以及存货量。
不过,近期传出“全员营销”的房企排名并不靠前,也就是存货变现率并不高。比如,最近被曝出强制要求全员卖房、从普通员工到副总裁级别都设置了考核指标的时代中国,排在榜单的第43名,存货变现率为42.57%,低于平均值。时代中国事后也对外回应“全员卖房是真,但并无下达硬性指标”。
有业内人士表示,全员营销在房企并非新鲜事,只不过今年融资端调控收紧,房企们今年这方面的表现更明显、更急迫。
其实,当融资端口堵住时,这也道出了房企们希望借由销售端保障现金流的心思。而在今年上半年中期业绩会上,不少房企也对外表示下半年的重要任务就是“保现金流”。
碧桂园:未来将坚持稳健的财务政策和风险控制措施,补充优质土地储备、优化项目区位布局,强化合同销售及回款,严控各项成本及费用支出;
恒大:今年提高了现金储备至2880亿,确保出现风险时公司要有足够现金,负债率略微平稳;
融创:将保持地产开发为主业,加速去化,释放经营现金流,支持公司稳健、高质量增长,保持杠杆率下降和信用评级提升;
旭辉:下半年将以销定产、降低库存、调高去化、加快回款。
此外,《榜单》还透露出的另一个信号是:那些存货变现率较低、排名靠后的房企,销售压力较大,不排除降价销售的可能。虽然不到万不得已,房企一般不会采取降价措施,且在“房住不炒”的基调下,降价也不利于稳预期,但一旦面临紧绷的资金承压,又难以融到钱时,房企降价也将是不得已的被迫所为。

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