编者按：本文来自微信公众号 和讯房产（ID：hexunhouse），作者： 杨羚强，。
每当各大机构公布的房企月度销售排名出炉时，总有企业脸上会挂出“不服”二字。朗诗集团董事长就在2018年的一次行业活动中公开爆料，有企业为了上排行榜，让总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约。
就是那种货真假实的销售，也因为统计口径的不同，而备受质疑。比如有的企业是以认购开始，计算销售额的；有的则规定签约，才能计算销售额。有的企业只计算权益销售额，有的则计算全口径销售额，有些则是算操盘销售额。
不同的统计口径，真真假假的销售额数据，让每家企业公布的销售额的参考价值变得越来越低。很多时候，上市房企的股东们会发现，尽管企业的销售额年年两位数增长，但是企业的营收、利润却是停滞不前，有些还有明显下滑。有没有指标可以代替销售额，即能在一定程度上反映公司今年的销售表现，又能预测24个月后房地产企业的业绩。
记者在求教多位地产大咖后获悉，预收款或者合同负债，由于是在签约后收到预收款后才能计入，对企业销售回款的表现，反映的精确性要远远超过目前各种口径的销售额统计。特别是预收款是企业两到三年后确认营业收入的基础，某种意义上决定公司未来的营业利润和净资产收益率，对于投资者来说，重要性远远超过了各种版本的销售额数据。
很多人以为，销售额大幅增长的，一定是未来的业绩明星。但是如果销售额中只有很小一部分，能转化为预收款，进而转化为营业收入。那么这样的销售业绩，就可能导致股价被高估，反之则可能造成股价低估。
比如远洋、美的置业、中粱、花样年等企业，就有可能因为市场低估了企业销售表现，客观造成股价被低估的问题 这将成为投资者的机会。
预收款增加额，不仅仅能反映公司当下实际的销售表现以及24个月后企业的实际营收状况，同时也将影响企业当下的实际财务健康程度。
那些预收款增幅明显，并在负债额的比例中比较高的企业，通常对有息负债的依赖度比较低，如果没有快速扩张需要，不用通过大举借债来解决企业运营资金的需求。
相比之下，那些预收款增幅较低的企业，由于很难通过销售迅速取得回款，就不得不需要通过扩大债务来维持企业运营。
所以，如果上半年企业的预收款增加幅度，超过整个负债的增幅，往往意味着企业财务运营越来越健康；而如果相反，则说明公司的财务状况可能正在恶化。
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