编者按：本文来自商业地产志（ID：CRRCHINA），作者：Zoff&Terry，36氪经授权转载。
进入2019年，我们发现泰合国际财富中心已经将入驻品牌的LOGO上了围挡，整体物业情况也接近交付状态，对面的乐天百货也热火朝天地出现了相当数量的工程机械，就连传闻永远比新闻多的ICC也似乎突然加快了工程进度。
而新成华片区则有天荟·万科城市广场和龙湖成都滨江天街的入市利好强势释出，就连理工大片区的招商花园城也签了第二家文轩BOOKS，沉寂许久的建设路商圈，亦出现了搁置多年的华茂广场变身成都首座印象城这样振奋人心的消息，这一波节奏蛮带感。
加上成都首座世茂广场入主大面片区、全球首个伊藤广场开出、终于开始快速推进的万象城二期工程，以及效率杠杠的成都地铁各条穿梭于此片区的线路进度，让我们不由得开始重新对“成都东”这个长时间“商业囧”的片区，有了全新的期待。
从2006年面世的成都首个购物中心——锦华万达广场，到如今成都万象城七年之后终于破土的二期项目如火如荼，要说成都哪里的商业版图最为命途多舛、愿景最大、呈现最差，定非城东片区莫属。
首先，让我们把时光带回到2015年。在那个年代讨论成都商业，所有人都会将目光集聚于东门，或者，至少也是向东的方向。
自从太古里+IFS将春盐商圈商气迅速带向东边后，位于攀成钢片区的商业也蠢蠢欲动：
在这里，不仅仅有港资背景的加持，例如港资巨头合作的ICC、合景泰富&香港置地的项目等，更有日韩系商业坐镇，例如乐天百货和不断攻城略地、进化重生的伊藤；同时也有内地商业巨头，华润万象城率先坐镇。
一时间，商业的各大好手纷纷聚集东门，要地有地，要资源有资源，确实有有大干一番的趋势。
可惜后来并未如愿。
站在当下的节点上，东门的高端住宅依托限价带来的机遇，开始一阵又一阵的狂欢，似乎所有人已经默认了东门是一个优质的居住区。但与之配套的商业，与数年前相比却几乎没有什么长进。
除了正在努力推进的万象城二期和今年年初刚呈现的伊藤广场，我们很难看到还有什么大动作。那么问题来了，到底是什么导致今天这种状况？是因为开发商内部因素？或是这个片区本身就有先天硬伤？
带着这些疑问，我们进行了一圈实地走访，也与这个片区内的部分项目的朋友聊了一些有意思的话题。
本文我们将对成都东北到东南二环至绕城的扇形区域，进行商圈和项目的梳理，尝试参透东门这些年来的“商囧”，并通过对接下来新入市项目的观察，展望未来这一片区的商业机会。
建设路商圈
典型项目：第五大道、钻石广场
SM广场、龙湖三千集、成都印象城等
建设路商圈是东门成型最早，历史最久的成都重要商圈之一。
向前追溯，可涉及到成都东郊国光小区的三代老成都人，是他们在上个世纪80年代破墙开店，打造了建设路最早的商业氛围。
随着第五大道的出现，建设路的商圈氛围渐成规模，但此时依然以各类大众餐饮为主。而零售业态主要被北京华联所占据，一时间，这里的生活方式，就是由去沙河电影院看电影，去北京华联购物，去第五大道约会吃饭所组成的。
再后来，2006年SM购物广场入驻后，配合2009年的伊藤与2010年的龙湖三千集，以及周边的一系列社区商业的落成，才真正改变了建设路商圈的面貌。
如今的建设路商圈，已经拥有足够的知名度、人气和影响力，但总的来看，没有地铁的致命伤，成型和固化的商业格局，让建设路商圈的升级转型尤为困难，徘徊在低客单和差形象的状况里。
因此，刚刚传出确切消息的成都首座印象城将在此片区亮相的消息，让沉睡已久的区域市场像打了鸡血一样兴奋起来。以商业升级为主线的城市更新，将是建设路商圈的核心课题。而这个课题，似乎已经开始有破题的迹象。
猛追湾-万年场-新成华商圈
典型项目：成都339、成都万象城、龙湖滨江天街
天荟·万科城市广场、东郊记忆
招商花园城、中铁建186MALL等
这是一个凝聚着过去与未来、一路艰难调改和成长的商圈。这里的故事，还要从运营过程一路辗转的339讲起。
成都新年期间的烟花秀，虽然短暂，但依然让339这座地表再次走向台前，但人们对它的认知已经变为一个夜店CLUB地标？只是因为SPACE吗？
并不全是，339原本雄心勃勃，但很快遭遇了迎头打击。
2015年，华润团队推出339项目，随后华润与339正式分手，零售部分经营惨淡，闭店潮开始。随之而来的是2016-2017年的业态调整，零售部分进驻了大体量的互动体验类业态，是的，就是那些游乐馆，室内主题乐园；同时，加大了餐饮的比重，围绕着SPACE和离开“魔方大厦”的小电音业态，总算在夜生活娱乐这件事上站住了脚。
近年来，339隔壁的电视塔突然开始玩儿烟花，瞬间成为类台北跨年101大厦的场景，吸睛无数、人潮汹涌，也让339这个区域以另外一种记忆点成为成都人新春佳节的最佳休止符。
同样，距339不远的万年场重磅项目：成都万象城，也遭遇过巨大的转折和危机。
在万象城2012年开业之初，便正逢二环高架路修建，连同背后正在建设的华润二十四城，可以说万象城的开业商气被浇了一头冰水，四周被各式各样的工地环绕。
要知道成都万象城，在最早是比着成都最高端商业体的雄心而建，从设计和整体定位打造上便能看出这一点。同时，万象也敢于为了苹果旗舰店的进驻，大幅度高成本调改建筑结构，一切都为了不可复制的商业影响力而努力着。
但迎面而来的，是头三年的商气冷淡。
从2013年至2015年，万象城满租率则分别为98.4%、96.7%、93.1%，甚至在2013年，南宁万象城的租金收入都要高出成都万象城的两倍多，一时间成都万象城成为了行业内的讨论起来无比可惜的作品，连二期的进度都受到影响。
但不得不说，万象城在这些年一直在默默发力。
首先引入了在一线火爆的首店品牌：包括桃园眷村，西贝莜面村、Victoria’s Secret、还有喜茶等等；同时，也孵化了成都在地的优质内容业态：例如小酒馆艺术空间、黑螺艺术剧场等，毫无疑问。
这些业态让成都万象城耳目一新，2018年，TA以25.9亿的销售额逆势回归，仅次于IFS和远洋太古里，排名第三，成为东门商业绝对的霸主。
据悉，二期万象城，将在女性主题、餐饮及运动潮流主题业态全面升级，加上项目一期，组成一个超过50万方的超大型城市综合体。不知在这个区域内，还有谁可与之一战？
当然，在这个商圈内，还有一个属于未来、值得期待的区域，我们称它为“新成华”。
在这里耕耘最早的，是东郊记忆。
但受制于项目属性、物业限制和整体定调，东郊记忆更像是一个区域名片，而不是一个真正的商业项目而存在，难以满足周边人群的真正消费诉求。
但东郊记忆近年来动作频现，开始真的朝着一个“内容娱乐展演”的定位前进。例如，引入的繁星戏剧村、城市级的“蓬皮杜”当代艺术展览等等，都让我们看到了这里作为城市内容引擎的可能性，为这个片区再次赋予了文艺地标的价值。
而让人更加兴奋的，是紧邻东郊记忆的万科天荟项目，和马路对面的龙湖滨江天街。
或许是因为项目本身填补区域空白的先天优势，让万科一反常态，以大比例自持的方式，融合了大量本土优质品牌的升级店和旗舰店入驻，展示出万科社区生态的商业决心。
当然对面的滨江天街更是不可小觑，因为同样在成都拥有强烈愿景的，还有龙湖——滨江天街或将以14万方的体量，成为新城华商圈的核心。
但不管万科与龙湖谁笑到最后，新城华的商业形象升级已然板上钉钉，值得给到所有的期待。
招商花园城一直因为体量比较小而未能被市场给予较大关注，但是最近我们得知近万平的全国第二家文轩BOOKS即将在这里开出，在九方店的基础上，加大智能化升级的投入、拓宽亲子楼层的多元化业态、主力面向年轻人客群，已有一系列筹备工作有序展开，预计将于明年3月正式亮相。
作为成都九方购物中心蝶变式大调改的最大主力店，文轩BOOKS近几年的发展态势显得沉稳自信，之前在环球中心开出的Kids Winshare文轩儿童书店，给这个全成都最火的亲子MALL锦上添花，亲子餐厅的火爆程度大家可以到现场亲自体验一下。
攀成钢-大面洪河商圈
典型项目：ICC、乐天百货、环球汇、成都世茂广场
泰合国际财富中心、华宇广场、伊藤广场等
这是个“没有故事”的板块。
看牌面实力和落位图，你会觉得这里应该是成都最优质的商圈，没有之一。这并没有夸张，要知道在IFS+远洋太古里的无敌组合出现之前，很多人会认为攀成钢，是成都未来的“春熙路”。
理由很简单，首先是开发商资质。不论是新鸿基（旗下包含环贸广场等产品线），还是九龙仓（IFS产品线），抑或是香港置地，他们都是港资商业地产的典型代表，拥有最好的商业开发经验，招商资源和后台支持体系。
其次是落位，几个项目位于牛市口和东大路地铁口上盖，可无缝与地铁接驳，并且项目之间步行尺度适宜，可以相互导流人群，形成整个商圈的交通串联关系。
同时，这个区域也是成都的高品质居
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