在焦急等待了一个多月后，杨女士终于在退房申请单上签了自己的名字。她所购新房已经交了60%的房款，开发商却因为规划问题被勒令整改，售出的新房都要进行清退，杨女士只是这一百多个退房者之一。
更让她气愤的是，开发商没有任何违约赔偿——连赔偿部分房款的利息都省了。辛苦积攒下的购房款成为开发商漂亮年报里的“数据”，而自己似乎只是跟着打了一圈酱油，几百万的房款免费给对方用了数月，现在的房市又有了翻天覆地的变化。
这是笔者身边一个真实的案例，而且就发生在不久前。由此，不免让人想到退房这件很多人不愿多提，然而有时碰到了又困扰不已的话题。
在房产商看似“平等”的合同下，购房者多为弱势群体。无论房产市场处于买方市场还是卖方市场，我们买房的时候还是需要保护好自己的权益。今天我为大家举几个实例聊聊退房这件事，避免购房时自己的权益受损。
01
很多人关心买房，买到的房子大小，地理位置，也关心卖房，卖出去能赚多少？不过对于退房，关注的人较少。
即使在购房过程中有人会仔细询问售楼员或者中介人员种种可能出现的问题，诸如交定金之后首付的交付时间？不购买是否需要承担违约金？在什么条件下退房不会承担损失？等等……但当真正需要退房的时候才会明白，退房不是想象中的那样简单。
我们先看一下购房流程。
新房的购买流程相比较二手房是比较清晰的，虽然由于部分城市限购，存在一定区别，但整体流程大同小异。
在这个过程中有一个坑要注意，就是分清“订金”与“定金”。
2016年夏，王先生在福建看上某楼盘，准备贷款购买，但王先生担心自己贷款无法获批所以有所犹豫，销售以“贷款如不能批，可退订金”；同时告诉王先生如果不交订金，房源很快会销售给别人两理由。且王先生与销售再三确认订金是否可以退，得到销售肯定回答之后，王先生交了2万订金。
一个月之后，王先生贷款确实未能获批，当找开发商要求退还订金时，开发商以原来负责王先生的销售已经离职为由拒绝退还订金。
所以，在购房过程中，一定要分清订金与定金的区别！
订金，“订”有订立，预定之意，是一习惯用语，仅具有预付款性质，不具有担保合同签订和合同履行的功能。不履行义务也可要求返还。
定金则不同，定金是一个法律概念，在法律上有比较严格的界定，“定金”在《合同法》上是承担违约责任的形式之一，它的基本法律性质是违约定金，并具有担保合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：一是当合同正常履行时，定金充作价款。二是合同不能正常履行时，定金则作为罚则。如果是给付方违约，那么给付方无权收回这笔钱。如果是收受方违约，则收受方应该双倍返还。
在房产市场突然大热或大冷的情况下，二手房买卖双方常有违约，违约方需要双倍支付违约金的即为“定金”。
因此，上面的案例中，开发商按照要求应返还王先生订金。
那么，交了定金之后能不能退？
很多人以为不能，其实未必。
上面我们总结道，定金交付之后，买卖双方的交易已经确立，退定金即意味着退房。而能否退房关键在于是否出现了法定或者合同约定的退房条件，而不是有没有支付全部或部分房款，购房者购买的房屋如果符合退房条件，是可以跟开发商协商处理的。
双方就退房违约金等事宜达成一致的退房协议，约定好协议后，购房者向开发商提交退房申请书等待退房即可。开发商按照双方退房协议约定的时间向购房者返还已支付房款。
以前述杨女士的案例来看，因开发商重新规划原因造成杨女士被迫退房的情况即属此列。房款已经支付，购房合同已经建立了双方契约，目前因开发商一方造成契约无法履行，开发商需要向杨女士支付违约金或相应房款利息。
02
除了刚才说的在收房之前退房的情况，收房之后的坑也要注意。
收房之后退房的情况较少，但出现维权的情况却时有发生。收房之后维权的原因通常有两种，一是开发商所建房屋不符合交房标准或存在严重质量问题，二即为产权证无法办理或入住后房子的附加属性不能实现。
据诸葛找房统计，北京西城区5月份二手房均价为120464元/m2，而能撑起西城区如此高房价的重要原因即是学区。
林先生家的孩子准备上幼儿园，作为父母肯定想给孩子最好的教育环境，所以2014年林先生把海淀房子变卖之后，又东拼西凑在西城区购下新房，按照销售的讲述，林先生孩子正好可以赶上旁边小学招生，而且此小区肯定可以在旁边小学就读。
而到了林先生孩子上小学的时候，由于房本迟迟未办理，直接导致孩子未能入学。与林先生相同情况的并非少数，业主去售楼处询问，仍没有具体的解决方案，最后业主只能拉横幅进行维权。
总结一下，有这些情况的是可以退房的：
1，房屋主体质量不合格；
2，房屋质量导致严重影响使用；
3，房屋面积误差超过3%；
4，房子被开发商提前抵押，或卖出后再次抵押给第三方；
5，开发商证件不全；
6，开发商随意更改规划；
7，由于开发商原因不能取得产权证。
目前中央定调房住不炒，“让房子回归居住属性”，无论是房企开发端，还是中介销售人员的服务端，都逐渐向正规化、专业化、服务型转变。我们在购房的过程中遇到退房的“窘境”也会越来越少，但作为购房者仍要提高自己警觉意识，签订任何协议前都要仔细阅读并确认是否存在问题，同时要逐渐提升自己的法律意识，用法律武器保护自己合法权益。
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